Rentabla pieeja nekustamā īpašuma un darījumu vērtēšanai. Ieņēmumu pieejas piemērošana

Ieņēmumu pieeja ir visa veida kombinācija, lai novērtētu nekustamā īpašuma vērtību, organizācijas īpašumu, pašu biznesu, kurā vērtību nosaka, pārveidojot nākotnē gaidāmos ekonomiskos ieguvumus. Šīs pieejas teorētiskais pamatojums ir diezgan pārliecinošs. Ieguldījuma izmaksas ir nākotnes priekšrocību vērtība pašreizējā laikā, kuri tiek diskontēti ar peļņas normu, kas atspoguļo ieguldījumu risku.

Tas ir saprātīgi un piemēroti jebkuram uzņēmumam, kurš darbojas īpašuma objekta ražošanas un pārdošanas jomā, kā arī savu uzņēmējdarbību, ja tas rada pozitīvu peļņu. Investīciju risku vērtība vērtētajā biznesā tiek pierādīta ar diskonta likmi. Tādu lomu ekonomiskā nozīmē tagad ir ieguldītāju peļņas norma, ko ieguldītāji pieprasa, attiecībā uz ieguldīto kapitālu salīdzināmos ieguldījumu objektos riska līmenī, vai arī tas ir peļņas norma no alternatīvām ieguldījumu iespējām ar salīdzināmiem riskiem vērtēšanas laikā.

Funkcijas

Ieņēmumu metodes pielietošana praksē izrādās diezgan sarežģīts uzdevums, jo ir nepieciešams novērtēt katru svarīgo vērtības noteicēju - peļņas rādītāju un peļņu. Ja šīs metodes tiek izmantotas, lai novērtētu uzņēmumu, tad ir rūpīgi jāanalizē visi to galvenie elementi, tostarp uzņēmuma izmaksas, apgrozījums, kas tieši ietekmē peļņu, izmaksas un riskus, ko rada katrs atsevišķais elements.

Diezgan bieži tiek izmantota rentabla pieeja uzņēmējdarbības vērtēšanai . Piemēram, ja tas ir iegāde vai apvienošanās, tad šī metode tiek izmantota daudz dārgāk vai tirgū. Pircēja kapitāla ieguldījumi tagad tiek veikti, cerot, ka nākotnē tiks saņemtas neto naudas plūsmas, kuras nevar saukt par garantētām, jo tām raksturīgi noteikti riski. Ienākuma metode ļauj novērtēt šos galvenos vērtības faktorus, bet uz tirgu balstītā pieeja parasti pieprasa cenu un ienākumu attiecību vai kādu citu līdzīgu ienākumu reizinājumu retrospektīvam periodam, neņemot vērā nākotni.

Tirgus reizinātājiem raksturīgas tādas pazīmes kā neuzticamība, kā arī nespēja nodrošināt to pašu pamatīgumu, ko var panākt, izmantojot ieņēmumu pieeju, paredzot nākotnes peļņu un diskonta likmes. Piemēram, "cenu un ienākumu attiecība", ko piemēro gadam, neļauj atspoguļot pietiekami sagaidītās izmaiņas turpmākajos gados. Pareiza koeficientu izmantošana dod iespēju parādīt vispārējas investoru vēlmes, bieži tos citē pārdevēji vai nozares avoti.

Izmantojiet

Analīzē un aizsardzībā ir nepieciešama informācija par uzņēmuma budžetu, kas rada nepieciešamību veikt izmaiņas un uzlabot izveidotā plāna finansiālās sekas, prognozes un pamatpieteikumus. Uz ienākumiem balstīta pieeja uzņēmējdarbības vērtēšanai ļauj novērtēt visus pieņēmumus, kas attiecas uz to, vai ieņēmumu pieauguma, izmaksu samazināšanas, procesu uzlabošanas vai kapitāla izdevumu samazināšanas rezultātā rodas noteikti ieguvumi. Izmantojot šo pieeju, jūs varat izmērīt un apspriest visu. Turklāt tas var palīdzēt jums noteikt paredzamo ieguvumu laiku, kā arī parādīt uzņēmuma vērtības samazināšanas procesu, jo ieguvumi pāriet uz tālāko nākotni.

Izmantojot ienākumu pieeju, pircēji un pārdevēji dod iespēju aprēķināt uzņēmuma patieso tirgus vērtību, kā arī tā ieguldījumu vērtību vienam vai vairākiem stratēģiskajiem pircējiem. Ja šī atšķirība tiek parādīta pietiekami skaidri, pārdevēji un pircēji var viegli noteikt sinerģijas priekšrocības, kā arī pieņemt informatīvus lēmumus.

Ja tiek izmantota rentabla pieeja uzņēmējdarbības vērtēšanai, jāpatur prātā, ka aprēķinātā vērtība sastāv no visa īpašuma vērtības, kas tiek izmantota tūlītējas darbības procesā. Izmantotās pieejas ietvaros ir vairākas vērtēšanas metodes, kas visvairāk interesējas. Jo īpaši šādas ienākumu metodes ir piemērojamas: kapitalizācija un naudas plūsmu diskontēšana. Jūs varat tos apsvērt sīkāk.

Metodes

Izmantojot naudas plūsmas kapitalizācijas metodi, uzņēmuma kopējā vērtība tiek noteikta atkarībā no uzņēmuma īpašuma potenciāla radītajām naudas plūsmām. Uzņēmuma vai uzņēmuma kopumā naudas plūsma ir starpība starp visām finanšu aktīvu plūsmām un aizplūdei noteiktā norēķinu periodā. Parasti aprēķinos tiek izmantots viena gada periods. Šīs metodes mērķis ir pārveidot paredzamās naudas plūsmas pārstāvības līmeni par pašreizējo vērtību, dalot visu plūsmas apjomu ar pieņemto kapitalizācijas likmi. Šajā gadījumā ienākumu plūsma ir piemērota ar noteiktiem pielāgojumiem.

Lai izmantotu parasto naudas plūsmas aprēķināšanas metodi, bezskaidras naudas izdevumu neto peļņas (aprēķina pēc nodokļiem) pievienošana tiek izmantota, lai noteiktu absolūtās naudas plūsmas apjomu kapitalizācijai. Šo aprēķina metodi var uzskatīt par daudz vienkāršāku salīdzinājumā ar brīva naudas plūsmas aprēķinu, kurā kā papildinājumu tiek ņemti vērā nepieciešamie kapitālieguldījumi un apgrozāmā kapitāla papildināšanas vajadzības.

Naudas plūsmas diskontēšana

Šī metode pamatā balstās tikai uz paša uzņēmuma radītajām naudas plūsmām. Galvenā atšķirība ir tāda, ka novērtēšana ir vajadzīga, lai aprēķinātu naudas plūsmas pārstāvības līmeņa definīciju. Šī metode attīstītajās valstīs ir kļuvusi visizplatītākā tādēļ, ka to var izmantot, lai ņemtu vērā visas attīstības perspektīvas. Naudas plūsma vispārīgā formā ir vienāda ar tīro ienākumu un nolietojuma summu, ja tiek atskaitīti neto apgrozāmā kapitāla peļņa un kapitāla ieguldījumi.

Diskontētās naudas plūsmas metodes izmantošanai ir šādi nosacījumi:

• Pastāv iemesls uzskatīt, ka nākotnes finanšu plūsmu līmeņi atšķiras no pašreizējiem, tas ir, tas ir jaunattīstības uzņēmums;
• Nākotnē, izmantojot komercdarbības vai komerciālo nekustamo īpašumu, ir iespējams pienācīgi novērtēt naudas plūsmas;
• Objekts tiek veidots, pilnīgs vai daļējs;
• Uzņēmums ir liels daudzfunkcionāls objekts ar komerciālu vērtību.

Ieņēmumu pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanai, izmantojot naudas plūsmas diskontēšanas metodi, ir vislabākā, bet tās izmantošana ir ļoti darbietilpīga. Ir aprēķini, kurus nevar izdarīt, neizmantojot šo metodi. To vidū ir investīciju projekta izstrāde ar vēlāku novērtējumu.

Diskontēšanas metodes priekšrocības

Ja jūs izmantojat rentablu pieeju nekustamā īpašuma vai uzņēmuma vērtēšanai, izmantojot atlaižu metodi, jūs varat noteikt dažas no galvenajām priekšrocībām. Pirmkārt, mēs runājam par to, ka nākotnes peļņa no uzņēmējdarbības tieši ņem vērā tikai paredzamās pašreizējās ražošanas izmaksas, kas saistītas ar produktu ražošanu un turpmāko pārdošanu, un turpmākās investīcijas, kas saistītas ar ražošanas vai tirdzniecības jaudas uzturēšanu un paplašināšanu, tiek atspoguļotas peļņas prognozē tikai netieši, izmantojot to pašreizējo Nolietojums.

Svarīgi punkti

Objekta novērtēšana ar rentablu pieeju, peļņas vai zaudējumu trūkums kā investīciju aprēķinu indekss tiek veikts, mainot faktu, ka peļņa kalpo kā grāmatvedības uzskaites rādītājs, tādēļ darba gaitā tiek veiktas ievērojamas manipulācijas.

Naudas plūsmas diskontēšanas metodē ir iekļautas trīs modeļu grupas:

• Diskontētās dividendes;
• Atlikušie ienākumi;
• Diskontētās naudas plūsmas.

Ja saskaņā ar dividenžu diskontēšanas modeli kā naudas plūsmas pierādījumu tiek izmantota rentabla pieeja, tiek piemērota akciju maksājumu summa. Neskatoties uz to, ka modeli ārvalstu praksē plaši izmanto, lai noteiktu un novērtētu uzņēmuma aktīvu vērtību, tam ir daudz trūkumu. Modeļos ar nesadalīto peļņu grāmatvedības grāds nav pieejams. Dividenžu politika atšķiras ne tikai konkrētiem uzņēmumiem, bet arī valstīm kopumā. Šo metodi nevar izmantot uzņēmumos, kuriem nav peļņas. Šis modelis vislabāk atbilst mazākuma likmju vērtības aprēķinam.

Atlikušo ienākumu modelis

Uz ienākumiem balstītā pieeja vērtēšanai, izmantojot atlikušās pieejas modeli, paredz, ka naudas plūsmas indikatorā izmantos atlikušo ienākumu summu, ti, starpību starp faktisko peļņu un peļņas summu, ko akcionāri paredzējuši uzņēmuma vai tā akciju iegādes brīdī. Ja uzņēmuma vērtību aprēķināja, pamatojoties uz pieņēmumiem, kas atbilst šim modelim, tad tas būs vienāds ar grāmatvedības vērtību ar paredzētās ienākumu summas pašreizējo vērtību pēc tam. Šāds modelis parāda ievērojamu jutīgumu attiecībā uz to datu kvalitāti, kas sniegti finanšu pārskatos. Attiecībā uz Krievijas apstākļiem šādas informācijas pietiekamība ir pakļauta būtiskām šaubām.

Pabalsti akcionāriem

Protams, sabiedrības akcionāriem vai akcionāriem, kuriem ir noteikta vēsture, kā arī dividenžu izmaksāšanas fakti, var izmantot atlaižu modeli, lai aprēķinātu sava uzņēmuma vērtību. Situācija ir tāda, ka šajā nozarē esošo uzņēmumu akcionāri reti sastopami mazākumā, tādēļ viņiem vispiemērotākais veids ir izmantot rentablu pieeju nekustamā īpašuma un darījumu vērtēšanai, izmantojot brīvas naudas plūsmas diskontēšanas modeli. Šajā sistēmā galvenā loma ir brīva naudas plūsma ar diskonta likmēm vai paredzamā peļņa no ieguldītā kapitāla. Lielākā problēma, izmantojot šo modeli, ir brīva finanšu plūsmas prognozes precizitāte, kā arī atbilstoša diskonta likmes definīcija.

Ja izmanto ieņēmumu pieeju, kā noteikts iepriekš, tad, izmantojot diskontēto naudas plūsmas metodi kā ienākumus, kas gaidāmi no uzņēmuma, ņem vērā prognozētās finanšu plūsmas, kuras var noņemt no apgrozījuma pēc tam, kad vajadzīga daa no naudas peļņas atkārtota ieguldīšana. Kā rādītājs naudas plūsmas nav atkarīgas no uzņēmumā izmantotās uzskaites sistēmas un tās nolietojuma politikas. Tajā pašā laikā ir jāņem vērā visas naudas plūsmas - ieplūde un aizplūde. Naudas diskonta finansiālās nozīmes novērtējums ir tāds, ka šo procesu rezultātā tās tiek samazinātas par summām, kas būtu pieejamas ieguldītājam noteiktas naudas plūsmas saņemšanas brīdī, ar nosacījumu, ka viņš šobrīd ieguldīja savu naudu nevis šajā uzņēmējdarbībā, bet gan to, kas Vai kāds cits publiskā ieguldījuma aktīvs, piemēram, ir likvīds nodrošinājums vai bankas depozīts?

Papildu metodes

Ieņēmumu pieeja, kuras piemērs ir aprakstīts iepriekš, nesen tika izmantota mazliet mazāk, tagad novērtēšanas metode ir kļuvusi visizplatītākā. To izmanto, lai novērtētu visu veidu aktīvus, un pamats tam ir domāt, ka šo iespēju var novērtēt jebkuru aktīvu, kam ir kopīgas opciju pamatīpašības. Šobrīd ienākumu pieejas noraidīšana visbiežāk tiek veikta opcijas cenu noteikšanas modeļa (attiecīgi Black-Scholes modeli) labā.

Šāda sistēma, ja tā tiek izmantota, ļauj novērtēt uzņēmuma pašu kapitāla vai uzņēmuma kopējās izmaksas, ja tā darbojas ar lieliem zaudējumiem. Šis modelis ir paredzēts, lai vēl vairāk izskaidrotu, kāpēc uzņēmuma pašu kapitāla izmaksas nav nulles, pat ja visa uzņēmuma vērtība nokrītas zem nominālvērtības. Bet pat ņemot vērā šo priekšrocību, var atzīmēt, ka Black-Scholes modelis Krievijas uzņēmumu vērtību novērtēšanai šobrīd kļūst arvien teorētisks. Galvenā problēma, kuras dēļ šo modeli nevar piemērot vietējiem uzņēmumiem, ir faktisko datu trūkums par modeļa parametriem, kas ir ārkārtīgi nepieciešami.

Secinājumi

Rentabla pieeja uzņēmējdarbības un nekustamā īpašuma vērtēšanai ir izmantota daudz retāk, un tas notiek daudzu iemeslu dēļ. Jo īpaši tas attiecas uz trūkumiem, kuru dēļ ir grūti izmantot to patērētāju tirgū. Vispirms ir jānorāda, cik grūti ir prognozēt pakalpojumu un produktu, materiālu un izejvielu nākotnes izmaksas, kā arī citu izmaksu rādītāju kompleksu. Tajā pašā laikā mēs varam runāt par ekspertu vērtējumu subjektivitāti. Turklāt problēma ir zemā informācijas izpaušana par Krievijas uzņēmumiem, un faktiski tas ir nepieciešams, lai veiktu kompetentu aprēķinu un Black-Scholes modeļa izstrādi. Tas lielā mērā ir saistīts ar šādu uzņēmumu zemo korporatīvo kultūru.

Lielākā daļa akciju, ieskaitot lielos iepakojumus, koncentrējas neliela skaita cilvēku rokās, savukārt mazākuma akcionāru un mazo īpašnieku īpatsvars, kuru daļa ir ļoti mazs, reģistrētajā kapitālā ir nenozīmīgs. Izrādās, ka daudzi uzņēmumi vienkārši nav ieinteresēti atklāt jebkādu informāciju. Tādēļ aprēķins pēc ienākumu metodes ir daudz sarežģītāks, atsaucoties uz vairumu nozaru un uzņēmumu Krievijā. Citos apstākļos tas darbojas vislabākajā veidā, demonstrējot visu savu cieņu un uzticamību.