Izmaksas pieeja: būtība un galvenās iezīmes

Galvenais noteikšanas metode tirgus vērtību nekustamā īpašuma, iekārtu un aprīkojuma, ir izmaksu metode, kas balstīta uz aizvietošanas principu. Pēc viņa teiktā, šī persona maksā nepamatotas cenas par objektu, ja tas ir lielāks nekā tas, ko jūs varat maksāt par to pašu pats lietderība un kvalitāte.

Kad ir novērtējums īpašumu, ņem vērā pieeju, kas ļauj visprecīzāk atspoguļotu savu vērtību. Tas ir dārgi, ir galvenais vienu. Tiek saprasts, ka objekta vērtība šajā lietā veido tirgus cenu zemes un izmaksas, kas ir nepieciešamas, lai atjaunotu, piemēram, struktūra savā pašreizējā formā.

Izmaksas pieeju, lai izvērtētu nekustamo īpašumu tiek veikta vairākos posmos:

1. Noteikt zemes cenu, kas veido lielāko daļu no tās pareizu lietošanu.

2. Aprēķināt summu iztērēt par būvniecības līdzīgas iekārtas.

3. Noteikt ienākumu summu, ko uzņēmējs saņēmis.

4. atskaitīta fizisko, funkcionālo un ārējo nolietojumu.

5. Held galīgo aprēķinu vērtības zemes un ēkas būvniecību, kas būtu jāņem vērā korekcijas nodilumu.

Izmaksas pieeja, tikmēr, ir trūkumi, kas lietošanai. Galvenais ir tas, ka jums ir nepieciešams tērēt daudz laika, lai noteiktu precīzu vērtību ēkā. Tātad, ja tiek atgūti no vecās ēkas, lai precīzi noteikt izmaksas tās atkārtotu izveidi, un iespējamais pasliktināšanās ir gandrīz neiespējami. Attiecībā uz standarta ēkām, tad šī pieeja ir labākais savā novērtējumu, jo tas ir ļoti viegli izmantot. Dažos gadījumos tā ir vienīgā iespēja, piemēram, novērtējot īpašās nozīmes ēku (skolas, dzelzceļa stacijās, elektrostacijas) vai apdrošināšanas vērtību.

Izmaksas pieeju bieži izmanto, kad veica novērtējumu pamatlīdzekļu, celtniecību vai analīzei visefektīvāko izmantošanu zemes.

Attiecībā uz norēķinu izmaksas būvniecības, tos veic, izmantojot četras galvenās metodes: indeksam, salīdzinošā vienības, sadalīt pa detaļām un kvantitatīvo aptauju.

Tātad, pēdējā aptauja ir sagatavot aplēses attiecībā uz tiešajām izmaksām, kas attiecas uz visiem darba, materiālu, mehanizācija, komunālo pakalpojumu un tā tālāk veidiem. Šīs izmaksas pievienot arī investora peļņa un izdevumiem. Šī metode tiek uzskatīta par visvairāk precīzu, bet arī visvairāk laikietilpīga lietot, jo tas prasa zināšanas par vērtētāja jomā būvniecības un sagatavošanas aplēsēm.

Izmaksu metode izmanto arī metodi sadalot pa daļām nekustamā īpašuma novērtējumu, kas ir nedaudz līdzīgs kvantitatīvā, bet tas nav tik laikietilpīga. Tas, ka viņš neizmanto individuālās un apkopoti cenas visiem dizaina elementiem.

Attiecībā uz metodi salīdzinošo vienības, tās izmantošana ir pamatota, lai tipa salīdzinājumus. Tātad, lai novērtētu objektu, izvēlieties to ar līdzīgu tehnoloģiju un veiktspēju. Atlasi veic specializētas direktoriju. Metode ir vieglākais, un tāpēc ir ļoti plašs pielietojums.

Indekss metode ir tāda, ka uzskaites summa tiek reizināta ar konkrētiem rādītājiem, ko valsts standarti ir apstiprināti. Tiek uzskatīts, ka šāda metode ir viszemākā precizitāti.

Izmaksas pieeja var tikt izmantoti novērtēšanai jebkādu nekustamo īpašumu, bet ne vienmēr tās izmantošana ir pamatota. Fakts, ka objekti, kas jāatmaksā, tas tiek izmantots ļoti reti, bet tā izmantošana novērtēšanai iebūvētu telpu ir vienkārši nepareizs.