Neatdalināmi uzlabojumi ir ... Telpu noma un uzturēšana

Krievijas Federācijas Civilkodekss tiesisko attiecību nomas ietvaros ļauj īrnieka darbībai piešķirt jebkādu neatņemamu uzlabojumu attiecībā uz nomātu objektu. Šādu darbību īstenošana paredz dažādu juridisku seku veidošanos. Saistībā ar neatņemama nomas objekta uzlabojumiem indivīda tiesības un pienākumi var rasties gan no attiecīgā īpašuma īpašnieka, gan no nomnieka. To specifiku var noteikt pēc īpašumtiesību veida, kā arī līguma noteikumiem starp īpašnieku un nomnieku. Kādas ir tiesību normu pamatnormas, kas reglamentē tiesiskās attiecības un kuru priekšmets ir iznomājamā īpašuma neatņemama uzlabošana? Kādas ir nianses par šādu iekārtu modernizācijas rezultātu aplikšanu ar nodokļiem?

Nenokolējamu priekšmetu uzlabojumu būtība

Persona vai organizācija, kas nomā no kāda cita īpašuma - visbiežāk šajā kontekstā tas ir nekustamā īpašuma jautājums, - var kaut kā modernizēt, rekonstruēt, uzlabot tā funkcionalitāti.

Veicot šos darbus, attiecīgajā objektā var būt radīti fundamentāli jauni īpašumi. Reversās darbības saistībā ar to ir sarežģītas un var radīt struktūras neizmantojamību. Tāpēc atbilstošais īpašuma uzlabojums tiek atzīts par neatdalāmu. Būtisks īpašības neatdalāmības kritērijs ir avota objekta kvalitātes īpašību izmaiņas, kā rezultātā to vērtība var palielināties, jo iespējamais lietošanas laika vai patērētāja īpašību pieaugums.

Kā var izskatīties neatdalāmi uzlabojumi? Šīs modernizācijas paraugu var uzrādīt dažādos veidos. Tādējādi tas var atspoguļot faktu, ka ēka ir ieguvusi ievērojami atšķirīgas īpašības salīdzinājumā ar sākotnējo stāvokli.

Neatvienīgi līguma uzlabojumi

Ir vērts atzīmēt, ka tiesisko attiecību iznomāšanas procedūra ļauj subjektam, kurš nomāja īpašumu, veikt atbilstošu modernizāciju tikai pēc vienošanās ar īpašnieku. Vēlams rakstīts, noteikts līgumā. Neatdalināmi uzlabojumi ir juridiski nozīmīgas darbības, un to īstenošana ir jāformulē.

Līgumā starp īpašuma īpašnieku un viņa iznomātāju var noteikt priekšmetu par iespējamo kompensāciju, ko veic īpašnieka attiecīgās iekārtas modernizācijas rezultātā. Šajā gadījumā var noteikt galvenos uzlabojumu parametrus un to provizorisko vērtību. Ja īrnieks ir padarījis neatdalāmus īpašuma struktūras uzlabojumus bez īpašnieka piekrišanas, tad viņam nebūs tiesību uz atbilstošas modernizācijas rezultātu. Visus iespējamos objekta optimizācijas preferences var izmantot tikai tā īpašnieks.

Atdalāmu uzlabojumu būtība

Kāda ir atšķirība starp atdalāmiem un neatdalāmiem uzlabojumiem principā? Šeit viss ir ļoti vienkāršs. Iepriekš mēs atzīmējām, ka galvenais neatdalāmības kritērijs ir objekta funkcionalitātes zudums, ja tiek mēģināts atgriezt to sākotnējā stāvoklī. Neatšķirīgi uzlabojumi ir, protams, neatgriezenisks process.

Savukārt noņemams objekta jauninājums var uzņemties relatīvi pieejamu atdevi sākotnējā stāvoklī. Vēl viens niansējums no atbilstošajiem uzlabojumiem - tos var ierosināt īrnieks bez īpašnieka piekrišanas. Parasti visas tiesības izmantot atdalāmajiem resursiem paliek kopā ar īrnieku, ja vien līgumā nav paredzēts citādi. Ja īrnieks ir veicis neatdalāmus objekta uzlabojumus, tad ir nepieciešams tos analizēt līdzību rezultātiem darbībām, kuru mērķis ir saglabāt īpašumu funkcionālā stāvoklī, veicot remontu un tehnisko apkopi.

Protams, lielākajā daļā variantu atšķirība šajā gadījumā var būt acīmredzama. Bet, ja īrnieks ir veikusi būtisku būves remontu, kā rezultātā īpašums ir būtiski mainījis savu izskatu, tomēr, visticamāk, tā darba rezultāts, visticamāk, netiks atzīts par objekta uzlabojumu. Teorētiski, remonta izmaksas var būt augstākas nekā attiecīgā īpašuma modernizācija. Bet tas nav būtiski svarīgs.

Tādējādi, neatdalāmi uzlabojumi nomāto īpašumu raksturo fakts, ka:

- tie ir jākoordinē ar īpašnieka īpašumu;

- parasti tie kļūst par īpašnieka īpašumu un nav atlīdzināmi.

Savukārt īrnieks var nošķirt modernizāciju bez vienošanās ar īpašnieka īpašumu. Tas veido īrnieka īpašumā esošos resursus. Tomēr persona vai organizācija, kas izņem mājokli, uz viņu atbildību var turpināt īstenot neatdalāmus iznomātāja īpašuma uzlabojumus. Mēs pētīsim, kādas tiesiskās sekas tas var novest pie.

Nekoordinēti neatdalāmi uzlabojumi: juridiskas sekas

Ja īrnieks ir padarījis neatdalāmus uzlabojumus nomātos mājokļos, nepiekrītot šai rīcībai ar īpašnieku, tad, kā minēts iepriekš, viņam nebūs tiesību pieprasīt kompensāciju no īpašnieka. Turklāt, ja attiecīgā modernizācija ir novedusi pie nekustamā īpašuma stāvokļa pasliktināšanās, pat ja subjekta subjektīvs viedoklis ir īpašniekam, tad nomniekam ir pienākums celt objektu sākotnējā stāvoklī.

Vienojās par neatdalāmiem uzlabojumiem

Otrais scenārijs - kad nekustamā īpašuma modernizācija ir konsekventa starp tā īrnieku un īpašnieku. Šajā gadījumā līgumā jānosaka nosacījumi attiecīgo uzlabojumu īstenošanai, kā mēs minējām iepriekš. Viens no līguma noteikumiem var būt iznomātāja kompensāciju par modernizācijas izmaksām. Atkarībā no konkrētā uzlabojuma brīža īpašnieks var apmaksāt īrnieka izmaksas pēc līguma termiņa beigām vai tā derīguma laikā. Līgumu var arī noteikt, samazinot nomas maksu - kompensāciju par neatdalāmo modernizāciju.

Nedalāmi uzlabojumi: nodokļi

Apskatīsim šādu aspektu, piemēram, neatņemamu uzlabojumu nodokļu kontu. Mēs piekrītam, ka īrnieks un īpašuma īpašnieks vienojās par šo procedūru. Vispirms ir vērts pievērst uzmanību tam, ka uzlabojumi, par kuriem vienojušies īrnieks un objekta īpašnieks, ne vienmēr attiecas uz nolietojamo īpašumu, bet tikai tad, ja to maksā īpašuma īpašnieks.

Savukārt objekta īpašnieks, ņemot vērā ienākuma nodokli, var ņemt vērā nomnieka izmaksu atlīdzināšanu par atbilstošu modernizāciju. Protams, pats īrnieks var izmantot izdevumus, kas radušies, lai optimizētu nodokļu summu - noteiktā pārskata periodā.

Ir iespējama iespēja, ka līgumā nav paredzēta nekustamā īpašuma īpašnieka neatdalāmu uzlabojumu kompensācija, neskatoties uz to, ka īpašnieks ir piekritis atbilstošai modernizācijai. Šajā gadījumā amortizācija netiek iekasēta, un īpašuma sākotnējā vērtība netiek palielināta. Nav arī pamata optimizēt nodokļu bāzi.

Var atzīmēt, ka gadījumos, kad iznomātājs nav kompensējis neatdalāmus uzlabojumus, nomnieks ir tiesīgs uzkrāt īpašuma vērtības samazināšanos. Iekārtu modernizācijas rezultātu aplikšanas ar nodokļiem īpatnības mēs varam uzskatīt par piemēru personām, kas veic tiesisko attiecību pienākumus maksāt īpašuma nodokli.

Ja līgumu noslēdz juridiskā persona, tas ir, nedzīvojamās telpas tiek iznomātas, tad tām ir jāmaksā atbilstošās summas budžetā. Šajā gadījumā īpašuma nodoklis jāmaksā personai, kura nosaka izdevumus par objektu uzlabošanu grāmatvedības kontos. Parasti tas ir saistīts ar īpašumtiesībām uz uzlabojumiem. Ja īrniekam tie pieder, tad nodokļiem ir jāmaksā.

Ja uzlabojumu īpašnieks ir iznomātājs, tad viņš izpilda atbilstošās saistības pēc nomas līguma izbeigšanas. Bet, kamēr šis līgums ir spēkā, īrnieks veic aprēķinus ar budžetu. Cits kritērijs, pēc kura tiek noteikts īpašuma nodokļa maksājuma priekšmets, ir attiecīgā resursu uzskaite bilancē. Ko tas nozīmē? Ja uzlabojumi ir īrnieka bilancē, viņš samaksā atbilstošo nodokli. Ja iznomātājs uztur viņu kontu, viņam jāveic maksājumi budžetā.

Īpašuma uzlabojumi un PVN

Ir vairākas nianses, kas raksturo PVN maksu tiesisko attiecību ietvaros, kuras priekšmets ir īpašuma noma, kam pievienots produkts ar neatdalāmiem uzlabojumiem tajā. Pētīsim viņus. Ja neiznomājamus uzlabojumus nodeva iznomātājam, bet tos veica līgumslēdzēja organizācija - šis nodošana būtu jāatzīst par īstenošanu. Par to jāmaksā PVN. Līgumslēdzēja firma to uzrāda nomniekam, un tam var piemērot atskaitījumu. Var atzīmēt, ka, aprēķinot peļņas nodokli, objekta uzlabojumi, kas nodoti īpašniekam, netiek ņemti vērā.

Trešās puses organizācijas iesaistīšana modernizācijas nolūkos ir galvenais kritērijs, lai noteiktu uzņēmuma pienākumu aprēķināt PVN par neatdalāmiem uzlabojumiem. Fakts ir tāds, ka, ja īrnieks pats rekonstruē objektu, tad šajā gadījumā stājas spēkā citi likumi. Saskaņā ar tiem PVN par uzlabojumiem nav iespējams uzkrāt.

Tas ir saistīts ar faktu, ka, lai panāktu uzlabojumu kvalificēšanu kā daļu no noņemamā īpašuma, lai ieviestu PVN, ir nepieciešama īpašumtiesību pāreja. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civillikuma normām, kas reglamentē tiesiskās attiecības, kurās pastāv neatšėirīgi uzlabojumi, pēc saistību neizpildes netiek piemēroti attiecīgie tiesiskie mehānismi. Krievijas Federācijas Civilkodeksā faktiski nav ietverti noteikumi, kas norāda, ka īrniekam ir īpašuma tiesības uz iekārtu modernizācijas rezultātiem. Tos nevar uzskatīt par neatkarīgu aktīvu, kas ir atsevišķs no galvenā nekustamā īpašuma objekta. Tādējādi, kad īrētās telpas tiek nodotas īpašniekam, īpašumtiesību nodošana netiek veikta. Izrādās, ka iznomātāja neatdalāmie uzlabojumi nav apliekami ar PVN.

Atsevišķu uzlabojumu uzskaite

Būtu lietderīgi aplūkot nodokļu pārskatu pamatjēdzienus, savukārt, atdalāmus uzlabojumus nekustamajā īpašumā. Lai pareizi aprēķinātu nodokli par tiem, vispirms ir jānosaka attiecīgo uzlabojumu veikšanas izmaksas un ilgums. Gadījumā, ja nekustamā īpašuma modernizācijas izmaksas nepārsniedz Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksā noteikto summu, un to izmantošanas laiks ir mazāks par 12 mēnešiem, tad uzlabojumus vajadzētu attiecināt uz materiālu un ražošanas rezervēm. Ja attiecīgās izmaksas ir augstākas nekā RF Nodokļu kodeksā noteiktais kritērijs, un lietošanas periods ir ilgāks par 12 mēnešiem, īpašuma vērtība jāieraksta nolietojuma veidā.

Ja nomas juridisko attiecību priekšmets ir juridiska persona, iespējams, ka grāmatvedības politika tiks apstiprināta vietējo tiesību aktu līmenī. Un ja tajā ir ierobežota īpašuma nodošana amortizējamajam, tas ir zemāks nekā Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksā, tad, lai ņemtu vērā atdalāmus uzlabojumus, ir nepieciešams izmantot tieši to indikatoru, kas ir apstiprināts vietējā likumdošanā. Var atzīmēt, ka īpašuma nodoklis netiek samaksāts, ja tiek veikta attiecīgā modernizācija. Tas ir saistīts ar faktu, ka vispārējos gadījumos atsevišķi uzlabojumi tiek klasificēti kā kustamais īpašums.

Kā reģistrēt īpašnieka piekrišanu neatsavinātiem līguma uzlabojumiem?

Izpētot, kā tiek veikta neatdalāmu un atdalāmu uzlabojumu uzskaite, mēs apsvērsim tādu aspektu kā pareiza īpašnieka piekrišanas reģistrācija objekta atbilstošai modernizācijai. Lai to izdarītu, starp īrnieku un īpašuma īpašnieku ir jāparaksta atsevišķa vienošanās. Tas var papildināt to, saskaņā ar kuru tiek veikta nedzīvojamo telpu noma vai, otrkārt, tie, kas saistīti ar dzīvokļu fondu. Šajā līgumā būtu jāprecizē nosacījumi: kāda veida darbu paredzēts veikt, lai uzlabotu iekārtu, kurš pilnībā vai daļēji maksās par modernizāciju, kā ir paredzēts atgūt nekustamā īpašuma uzlabošanas izmaksas.

Nomnieka izdevumus modernizācijai var kompensēt, kā mēs iepriekš minējām rakstā, samazinot īres maksu. Vai arī ir iespējama neatdalāmu uzlabojumu pārdošana. Visu nosaka līgumslēdzējas puses. Tās pareizais sastāvs ir svarīgs tiesisko attiecību aspekts. Ja kāda puse to nedara, otra puse ir tiesīga saņemt savas izvēles tiesā. Piemēram, īrnieks var atgūt neatņemamu uzlabojumu līdzvērtīgā summā, ja īpašnieks nemaksā attiecīgās modernizācijas izmaksas, lai gan viņš apņemas to darīt saskaņā ar līgumu.

Īrnieka un īpašnieka rakstiskas vienošanās neesamība nozīmē, ka neviena no pusēm nevar izmantot izdevumus nodokļu vajadzībām. Turklāt, kā mēs iepriekš minējām rakstā, neatņemamus uzlabojumus iznomātājam ir tiesības prasīt noņemt no objekta - bet tā, lai tas neietekmētu tā funkcionālo stāvokli . Strīdus starp īpašuma īpašnieku un viņa īrnieku var atrisināt tiesā.

Uzņēmuma noma un tās neatdalāmie uzlabojumi: nianses

Raksta sākumā mēs noskaidrojām, ka kopumā neatņemami uzlabojumi ir raksturīgi nekustamiem īpašumiem. Bet tas ne vienmēr ir gadījums. Pastāv arī tas, ka neatdalāmi uzlabojumi ir objekti, kas ne vienmēr ir nekustamais īpašums. Piemēram, tas varētu būt uzņēmums. Šajā gadījumā ar nomas tiesībām saistītās tiesiskās attiecības reglamentē citi tiesību akti, nevis nekustamā īpašuma jomā.

Tādējādi, ja īrnieks ir uzlabojis uzņēmuma struktūru, tad saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem viņam ir tiesības atlīdzināt savus izdevumus par attiecīgo modernizāciju, pat ja viņš nepiekrīt iznomātājam par šo darbību īstenošanu. Ja, protams, nav noslēgts līgums starp uzņēmuma īpašnieku un viņa partneri.

Tomēr iznomātājs var izvairīties no pienākuma nomniekam kompensēt tiesu sistēmas uzlabošanas izmaksas. Lai to izdarītu, viņam būs jāpierāda, ka neatdalāmi iznomātā īpašuma uzlabojumi nav tik modernizēti, ka uzņēmuma ražošanas līdzekļu ražošanas jauda ir nepietiekama, lai kompensētu nomnieka izmaksas. Turklāt, ja uzņēmuma īpašnieks var mēģināt tiesā pierādīt, ka īrniekam nav objektīvas modernizācijas nepieciešamības.

Dzīvojamo īpašumu pārdošanas uzlabojumi

Kādas juridiskās sekas raksturo neatdalāmi uzlabojumi, pārdodot vienas personas dzīvokli citam?

Šajā gadījumā būs lietderīgi vērsties pie tādu pašu tiesību aktu analīzes, kas reglamentē tiesiskās attiecības, kuru priekšmets ir darījumi ar jebkuru nekustamo īpašumu. Tas principā ir tie, kurus mēs uzskatām saistībā ar dažādu uzņēmumu korporatīvo mijiedarbību darījumos ar nedzīvojamo nekustamo īpašumu. Šajā gadījumā attiecīgo tiesisko attiecību juridiskais raksturs ir vienāds un to reglamentē tie paši tiesību akti.

Nenodalāmus uzlabojumi īrētā dzīvoklī kopumā, īpašumā īrnieka, ja citi apstākļi nav izklāstīti līgumā starp viņu un īpašnieku īpašums. Ja īrnieks nomātā īpašuma uzlabojumiem, ko veic par nomāto objekta īpašnieka piekrišanu, beidzoties nomas līguma, viņam ir tiesības saņemt kompensāciju, kas atbilst tās modernizācijas izmaksas. Atkal - ja nodošana pastāvīgo uzlabojumu netiek veikti citādi atsevišķi noteikumi par līguma starp īrnieku un īpašnieku.

Ja nav starp īpašnieku un īrnieku ir piekritusi modernizācija objekts, tad kopumā izdevumi radušies otrā, nav compensable. Bet dzīvokļa īpašnieka pārdošanu var pārslēgt tos kā vēlaties vērtībā objekta.

Ja uzlabojumi īpašuma veikta rēķina amortizācijas izmaksu dēļ tā, kuru īpašumtiesības tiek piešķirts iznomātājam. Šis noteikums attiecas uz attiecībām ar juridisku personu līdzdalību, kas ir priekšmets - īres dzīvokļa.

Tādējādi, attiecībā uz pastāvīgo uzlabojumu var būt pakļauti atšķirīgiem tiesību normas - piemēram, ja mēs salīdzinām īre un uzņēmumus. Bez tam, tie var būt nianses to interpretāciju. Par nomas attiecību dalībniekiem ir jābūt savlaicīgai trase parādīšanās jauno noteikumu Civilkodeksa Krievijas Federācijas, kā arī to interpretācijas dažādās tiesību aktu un struktūrvienību dokumentiem.